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住宅ローンの借り換えにかかる費用とコストを理解しよう

住宅ローンの借り換えには幾つかの費用がかかります。

この費用を抑えることができればより小さな金利差であっても借り換えによる経済効果を発揮することができます。このページでは借り換えにかかる費用項目とそれらの費用を抑えるためのコツやポイントを紹介していきます。

住宅ローンの借り換えにかかる手数料・コスト

住宅ローンの借り換えを行う時にかかる手数料コストの一覧です。下記を参考にどのくらいの手数料がかかるのかを試算しておきましょう。

全部繰上返済手数料

支払い先:借り換え前銀行
現在借りている銀行に現在のローンを返済することを「全部繰上返済」といいますが、この際には手数料がかかります。最近では繰上返済手数料を無料とする銀行が増えていますが、それはあくまでも「一部」の繰上返済をする時の手数料です。

借り換え時に必要となる「全部繰上返済手数料」を無料としている銀行は私が調査した限りありません。平均的な水準だと三万円程度とする銀行が多いようです。

金額:数千円〜数万円程度

登録免許税
(抵当権抹消登記)

今借りている銀行の抵当権を消すための費用です。まあ、気にするほどもない費用ですね。

金額:1000円

登録免許税
(抵当権設定登記)

住宅ローンを組む場合、その住宅に対する抵当権を付ける必要があります。その抵当権を設定するためにかかる税金が「登録免許税」です。

以外とバカにできない金額です。仮に2000万円の借り換えなら8万円がかかります。

金額:借入額(借り換えローン)の0.4%

司法書士報酬

抵当権等の抹消や設定を司法書士に依頼する場合は報酬が必要となります。おおよそ3万円〜10万円程度が目安です。
自分でできないこともないですが、嫌がる銀行が多いと思います。

金額:3万円〜10万円程度

印紙税

契約書に添付する印紙税です。借り換えをするときのローンの残高によって変わりますが、一般的には2万円の印紙となるでしょう。

金額:2万円(5000万円超の場合には6万円)

事務手数料

新しく借り換えを行う銀行に対する手数料です。事務手数料は大きく「定額型(5万円など)」と「定率型(融資額の2%など)」があります。また、無料という銀行もあります。

どちらかというと、「定率型」の事務手数料の方が高いです。ネット銀行系は金利が安くてもこの事務手数料が定率型となっていることが多いため、これがかなりのコストになります。

2000万円の借り換えローンなら3%の事務手数料で60万円も費用がかかる計算になります。

こうした点から「借り換えローンランキング」のページでは金利も重要ですが、事務手数料が安い銀行をより重要視しています。

定額型の場合:3〜十万円程度
低率型の場合:ローンの2〜3%

保証料

保証料はローン金利に含まれている場合もあれば別途必要となる場合があります。込なのか別途なのかでかなり金額に差が出ることになりますので必ずチェックしましょう。

また、借り換えの状況によっては保証料が戻ってきて経済効果が発生する場合もあります。

借り換え前の銀行で保証料を事前に払っていた場合
未返済期間に応じた保証料が返金されます。

最近ではネット銀行を中心として「保証料無料(保証会社を付けない)」という動きが中心になっています。一方で10年前のローンではほとんどの銀行で保証料が必要だったことを考えると、保証料の返金によるプラスの経済効果が生まれる方が多いのではないかと思います。

 

借り換えにかかる費用の合計額(シミュレーション例)

2000万円の住宅ローンを借り換えする場合(1万円未満切り捨て)
残りの返済期間は20年と仮定します。

全部繰上返済手数料 3万円
登録免許税
(抵当権設定登記)

8万円

司法書士報酬

5万円

印紙税

2万円

事務手数料

60万円(定率型3%と仮定)

保証料

0円

合計費用 78万円

以上のように78万円のコストがかかるというわけです。これを返済シミュレーションをして考えると20年間で78万円のコストを吸収しようとすると、0.4%弱というように計算することができます。

つまり、0.5%以上金利が安くなるのであれば、借り換え費用を考えても経済効果が生まれる借り換えであるというように考えることができます。

なお、借り換えローンに最適な銀行(事務手数料が安い、保証料無料)について「借り換えローンランキング」で紹介していますのでそちらも参考にしてみてください。

 

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