修繕積立金と住宅ローン返済

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修繕積立金は、分譲マンションの外壁、屋上防水、給排水管、共用設備などを長期的に維持するために積み立てるお金です。住宅ローン返済とは別に毎月かかるため、購入前の資金計画に必ず入れる必要があります。

2026年は、建築費・人件費の上昇や老朽化マンションの増加により、修繕積立金の不足や将来値上げが重要な確認ポイントです。「管理費」と修繕積立金を合わせた月額で、返済余力を確認しましょう。

そもそも修繕積立金とは何か？

修繕積立金は、将来的な建物の修繕・改装のために積み立てていくお金です。
将来の共用部分の改修費用などはこの修繕積立金から拠出されます。

マンションにかぎらず建物は定期的な修繕が必要不可欠です。規模の大きなマンションだとその修繕・改修規模も大きくなります。

数十年にわたってマンションを綺麗に維持していくためには外壁や水周り、躯体部分などへの修繕や補修を行って行く必要があります。

修繕積立金はこうした修繕計画に合わせて月々いくらという形で積み立てていく性質のお金です。

修繕積立金は妥当？それとも高い？

修繕積立金については、国土交通省が「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を公表しており、2024年6月7日に最終改訂されています。購入時は、販売資料の月額だけでなく、長期修繕計画、積立方式、今後の増額予定、積立金残高、大規模修繕工事の履歴を確認しましょう。

新築マンションでは、当初の修繕積立金を低めに設定し、将来段階的に引き上げる「段階増額積立方式」を採用しているケースがあります。購入当初の月額が安く見えても、5年後・10年後に大きく上がる計画なら、住宅ローン返済と合わせた負担は重くなります。

修繕積立金が不足すると、一時金の徴収、積立金の値上げ、必要な修繕の先送りにつながる可能性があります。修繕の先送りは住み心地だけでなく、マンションの資産価値や売却しやすさにも影響します。

修繕積立金は将来「値上げ」されるケースも…

買おうと思ったマンションの修繕積立金が安いからといって、単純に得とは限りません。
そのような場合、修繕計画の見積もりが甘いか管理が行き届いていないという可能性も考える必要があります。

不足する場合は将来、積立金が値上げされる可能性があります。管理計画認定マンション、予備認定マンション、長期修繕計画の有無なども確認材料になります。
また、修繕計画が破綻して建物の維持管理が行き届かなくなると、建物に問題が生じるリスクがあるほか、マンションの資産価値を著しく落としてしまう可能性もあります。

一戸建ての場合は全部自分で計画する必要がある

修繕積立金というと基本的に「分譲マンションの話」と考えられがちですが、一戸建ての場合も修繕費の準備は必要です。
マンションと違い管理組合はありませんが、外壁、屋根、給湯器、配管、災害時の修繕は自分で負担します。住宅ローン返済とは別に、毎月一定額を修繕費として積み立てる設計にしておきましょう。

購入前に確認するチェックリスト

確認項目	見るポイント
長期修繕計画	計画期間、大規模修繕の時期、工事項目、物価上昇を見込んでいるかを確認します。
積立方式	均等積立方式か段階増額積立方式か、今後の増額予定が家計に収まるかを見ます。
積立金残高	予定工事に対して残高が不足していないか、一時金や借入の可能性がないかを確認します。
管理計画認定・予備認定	管理状態を判断する材料になりますが、認定の有無だけでなく中身を見ます。

段階増額積立方式は将来月額で判断する

新築マンションでは、販売時の月額負担を軽く見せるために、修繕積立金を段階的に増やす計画になっていることがあります。購入時点の月額だけでなく、5年後、10年後、20年後の予定額を住宅ローン返済と合わせて確認しましょう。

確認項目	見るポイント
初期設定額	販売時の修繕積立金が周辺相場より低くないか、長期修繕計画の必要額と比べます。
増額予定	何年ごとに、どの程度上がる計画かを確認します。教育費や退職時期と重なると家計に響きます。
均等積立方式への移行	国土交通省は、段階増額積立方式を採用しているマンションに早めの均等積立方式への切り替えを促す情報も示しています。総会で議論されているかを確認します。
一時金・借入	積立金不足が大きい場合、値上げだけでなく一時金徴収や管理組合借入が必要になることがあります。

修繕積立金を住宅ローン予算に入れる方法

修繕積立金は、毎月の支払いだけを見ると小さく感じても、長く住むほど家計への影響が大きくなります。住宅ローンの借入額を決める前に、次の順で将来負担を確認しましょう。

確認手順	見るポイント
現在月額だけで見ない	販売資料の月額だけで判断せず、管理費、駐車場代、固定資産税も含めた住居費で見ます。関連する月額費用は管理費も合わせて確認します。
長期修繕計画の増額予定を見る	5年後・10年後に積立金がどの程度上がる計画かを確認し、将来の住宅ローン返済と同時に払えるかを試算します。
一時金・借入の可能性を見る	積立金残高が不足している場合、大規模修繕時に一時金徴収や管理組合の借入が必要になることがあります。総会資料や収支資料を確認しましょう。
戸建ては自分で積み立てる	戸建てには管理組合の修繕積立金はありませんが、外壁、屋根、給湯器、配管の更新費用を自分で準備します。毎月の積立額を借入可能額の判断に含めます。
売却時の見られ方を意識する	修繕積立金の不足、滞納、大規模修繕の先送りは、将来売却時の説明事項や価格に影響することがあります。購入前に返済シミュレーションへ将来増額分も入れておきましょう。