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住宅ローン減税(控除)の条件や計算式、最新情報のまとめ

住宅ローン減税とは、住宅ローンを利用して住宅(居住用マイホーム)を購入した方に対して、一定の割合で一定の金額を税額控除(所得税、住民税)することができる国の住宅購入支援制度の一つです。

景気対策としても用いられることが多いため、住宅として居住をし始めた年によって控除額や計算方法など適用の条件が変わります。

 

住宅ローン減税は活用したい住宅ローンの特典

一定の要件・条件を満たした住宅を取得した場合、その住宅ローンにおいては、ローン金額の残債に対する一定割合(1.0%〜1.2%)を、所得税ならびに住民税の一定額を税額控除することができる制度です(期間は10年間)。

税額控除(支払うべき一定の金額の税金を控除(差し引く)ことができる制度。)

 

住宅ローン減税の内容

住宅ローン利用から10年間の間、ローンの残債(残りの借金額)の1.0〜1.2%が毎年控除できます。ちなみに、1.2%の優遇を受けるには一定以上の品質(認定長期優良住宅)となっている必要があります。

たとえば、3000万円の住宅ローンがある場合、その1%である30万円が税控除されます。この分は支払った所得税や住民税などから還付を受ける形となります。
ただし、住宅ローンの残債上限額が設定されています。上限額は居住年度によって異なります。景気対策や経済情勢などに応じて上下させられています。

たとえば、リーマンショック後の平成22年度は「最高5000万円(税控除500万円)」の枠がありましたが、平成25年度は「最高2000万円(税控除200万円)」と枠が小さくなっています。
ただ、消費税が増税される平成26年度以降は、税負担を考慮され、「最高4000万円(税控除400万円)+現金給付」という形に修正されています。

たとえば2000万円の住宅ローン減税を受けることができたとします。
このとき2500万円の住宅ローンを借り入れて1年間に100万円の元金返済が行われるとします。

  住宅ローン残債 減税額
1年目 2400万円 20万円
2年目 2300万円 20万円
3年目 2200万円 20万円
4年目 2100万円 20万円
5年目 2000万円 20万円
6年目 1900万円 19万円
7年目 1800万円 18万円
8年目 1700万円 17万円
9年目 1600万円 16万円
10年目 1500万円 15万円

5年目までは住宅ローンの残債が上限以上なので満額が控除されていますが、6年目からは上限以下なので残額の1%が控除されます。

なお、住宅ローン減税の仕組は、2014年3月まで(消費税増税前)と2014年4月以降(消費税増税後)で大きく取り扱いが異なります。

 

2014年3月(平成25年度)、または消費税率5%の住宅を建てた場合

住宅ローンの残債2000万円までに対して1.0%、または1.2%の金額を税額控除することができます。毎年20万円、最大で10年間で「200万円」の減税を受けることができます。

なお控除額の算出において、「所得税(国税)」において20万円未満の納税しかない場合、不足した部分は住民税から賄うこともできます。
ただし、住民税控除額の最高は97,500円までとなります。

 

2014年4月(平成26年度)以降に住宅を建てた場合(8%増税後)

住宅ローンの残債4000万円までが控除対象、最大で年40万円、10年間で最大400万円の税控除に拡大しています。また、現金購入者に対する給付金制度もプラスされています。

 

年収に対する給付金措置が増額!

減税の組み自体は2014年3月までのものと同様で、単に控除額(最大控除額)が上昇しただけです。ただし、この措置は住宅ローンを組まない人や住宅ローンとして組む金額が2000万円以下の方にとっては魅力がない内容となっています。
そのため、年収に応じて一定の金額が現金給付される「住まい給付金」という制度がスタートしています。

 

2016年現在の住宅ローン金利を考えるとローンを組んだ方がお得?

ちなみに、「住宅ローン金利ランキング」などをみていただくとわかりますが、住宅ローンの金利は変動金利などなら1%を大きく下回っている水準です。
仮に3000万円の住宅ローンを金利0.5%で組んでいればローン金利として15万円を支払う必要がある一方、住宅ローン減税としてローン残高の1%である30万円が戻ってくるわけで、ローンを組まずにキャッシュで住宅を買うよりも住宅ローンを組んでいる方がお得!という状況になっています。

この状況は上手に活用したいところです。

 

住宅ローン控除を利用するには1年目は申告、2年目からは年末調整で対応できる。

住宅ローン控除は、給与所得者の場合、年末調整にて利用が可能となっています。
ただし、初年度の適用時には税務署で確定申告を行う必要があります

個人の確定申告は1月1日〜12月31日までの期間の所得を申告するもので、翌年の2月16日〜3月15日の間で行います。この時に住宅ローン控除を利用するための書類をそろえて申告します。

2年目からは勤め先の年末調整において対応することができます。年末調整の対象でない方(自営業など)は2年目以降も引き続き確定申告で住宅ローン控除を利用することができます。

 

夫婦で住宅ローン減税(控除)を活用する

住宅ローン減税は「減税しきれなかった分」は無駄になります。たとえば、2500万円の住宅ローンを組んでいた場合、年間で25万円の減税を受けられます。
しかし、所得税・住民税といった減税対象となる税金がそもそも15万円しかないという場合は15万円までしか減税を受けることはできません。

このような場合、共働き夫婦の場合は「夫婦ペアローン」を利用したり、収入合算における「連帯債務型」を利用すれば、夫婦がそれぞれで住宅ローン減税(控除)を利用することができます。

この場合、夫婦のそれぞれの住宅ローン残高に対してそれぞれで住宅ローン控除(減税)を利用することができます。

2500万円の住宅ローンを下記のように分割することで、夫婦にそれぞれ減税枠を設けることで、税効果を高めることができます。

夫:残高1500万円(年15万円の減税)
妻:残高1000万円(年10万円の減税)

また、ここでは夫婦ペアローンとしての例を出していますが、親子でも同様のことをは可能です。詳しくは「親子ペアローン」のページをご覧ください。

 

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