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住宅ローンの審査基準

自分に適した住宅ローンを比較検討しても、その金融機関の審査で断られてしまう場合もあります。住宅購入は、物件選びも大事ですが、有利な条件で住宅ローンを組むということも重要な項目です。住宅を先に決めて融資を断られた場合、もうどこでもいいから貸してくれるところに借りるといった問題行動を起こす方もいます。このようなことが無いように、より有利な住宅ローンを借りることができるように、どういった項目が審査の対象となるのかを事前に知り準備しておきましょう。

銀行ローンと公的融資（フラット35）の審査基準の違い

住宅ローンの審査において「銀行融資」と「公的融資（フラット35）」においては審査の視点自体が異なる場合がありますので、念頭においておく必要があります。大まかに銀行融資は「人」を審査対象として公的融資は「物件」を審査対象とします。おこでは、住宅ローンの審査基準の違いについてわかりやすく説明していきます。

物件制限

民間金融機関の場合、物件に対する制限は設けられていないケースが多いですが、フラット35などの住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）が提供する住宅ローンサービスの場合、独自の住宅建築基準を満たしていることなどがその条件となります。

借入限度額

住宅ローンの借入限度額は民間の場合5000万円〜1億円程度を上限としている金融機関が多くなっています。また、公庫のフラット35は原則物件価格の8割までとしていますが、地域や物件の種類などにより借入限度額が異なります。

最低年収

住宅ローンの借入については、契約者がきちんとローンを支払うだけの能力があるかどうかも審査の対象となります。年収額については税込200万円〜400万円程度を下限としている金融機関が多いですが、毎年の返済額についても契約者の年収を元に上限が決められます。

返済比率

住宅ローンにおいては「返済比率」という条件があります。これは住宅ローンの返済額が年収に対して一定割合を越えてはならないという制限です。一般的な銀行では年収に対する住宅ローン返済比率は35%程度が上限となるケースが多いようです（金融機関により異なる）。

勤続年数

大きな落とし穴となりがちなのが住宅ローン審査における勤続年数です。近年は雇用の流動化が進みキャリアアップのために転職を繰り返す人もいます。最低年収は大きく超えているのに勤続年数が短いから住宅ローンの審査に通らないということもありえます。なお、住宅金融支援公庫（旧住宅金融公庫）には勤続年数審査はないとされています。

年齢制限

住宅ローンは今後の長期的な支払が必要となるローンですので、借入時の最低年齢が20歳以上とされているのはもちろん、上限も決められています。通常は借入時は65〜69歳程度までとされており、完済時期は75〜80歳が上限とされている住宅ローンが多くなっています。

団体信用生命保険

団体信用生命保険とは団信とも呼ばれる住宅ローン用の生命保険です。公庫の場合、団体信用生命保険への加入は任意とされていますが、民間の金融機関が提供する住宅ローンの場合、団体信用生命保険に加入できることが住宅ローンの審査の一つともされているところが多く、団体信用生命保険に加入できない場合は住宅ローンが取り消しとなる場合もあります。
ただし、フラット35の場合加入義務はありませんので、健康上の理由から団信に入れないという場合はフラット35を活用するという手段もあります。

事故情報の有無

事故情報とは、個人信用情報機関に登録されている、金融取引（クレジットカードの利用やローン利用など）の履歴情報の中でも、「返済の遅れ」や「返済しなかった」、「自己破産・債務整理」などの履歴情報のことを指します。住宅ローンの審査においても、こうした信用情報機関に照合をおこないますので、事故情報がある場合には審査上、極めて不利になります。

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