不動産・住宅ローン用語辞典

団体信用生命保険とは、団信とも呼ばれる生命保険の一種。被保険者を住宅ローン契約者として保険金受取人は金融機関となっている。保険金の金額は住宅ローンの残債額とされ、契約者が死亡した場合、残っている住宅ローンの支払義務が保険金により相殺されるため、残された家族に住宅を無借金で残すことができる制度。

2026年は疾病保障付き団信やワイド団信など選択肢が増えています。借り換え時は団信も再審査となるため、金利だけでなく保障内容と加入可否を確認します。

一般媒介契約とは、不動産売却で複数の不動産会社に仲介を依頼できる媒介契約です。専任媒介・専属専任媒介より自由度が高い一方、業務報告やレインズ登録義務がない点を確認します。

専任媒介契約とは、不動産売却を1社に依頼する媒介契約です。他社へ重ねて依頼できませんが、自分で見つけた買主とは直接契約できます。レインズ登録、2週間に1回以上の業務報告、有効期間を確認します。

専属専任媒介契約とは、1社だけに売却を依頼し、自分で見つけた買主とも原則として直接契約できない媒介契約です。レインズ登録、1週間に1回以上の業務報告、有効期間を確認します。

宅建業者には、媒介契約締結日の翌日から5営業日以内のレインズ登録と、1週間に1回以上の業務報告が求められます。売却を任せきりにせず、登録証明書、販売状況、価格見直しの根拠を確認することが重要です。

一部繰上返済（いちぶくりあげべんさい）とは、指定された期日以外に住宅ローンの一部を支払うことを指す。一部繰上返済による返済は「期間短縮型」と「返済額減額型」に分類することができる。

期間短縮型の場合、住宅ローンの返済期間を短縮する方法で、返済額軽減型は、当初契約の返済期間は変更せずに毎回の返済額を減らす方法となる。最終的なローン金利負担額の減少という点で見れば期間短縮型の方が効果が高いが、過度に期間を短縮した場合、借換ができなくなる場合もある。

一般財形貯蓄とは、勤務先の財形制度を利用して給与天引きで積み立てる勤労者向けの貯蓄制度。住宅資金づくりでは財形住宅貯蓄や財形持家融資との違いを確認する。

なお、3年以上保有している一般財形貯蓄については勤労者が自分の意思で一般財形貯蓄の商品へ預入を行うことができる。

親子リレー返済とは、親と子・孫などが連帯債務者となり、後継者の年齢を基準に返済期間を組める住宅ローンの仕組みです。2026年は長期返済の総利息、相続、同居・持分、団信を確認します。

通常、住宅ローンには完済時の年齢が審査の対象となることが多いが、親子リレー返済を利用した場合は、後継者の年齢にあわせて住宅ローンの返済期間を設定することができる。

元利均等返済とは、元金と利息を合わせた毎月返済額が原則一定になる返済方式です。返済計画を立てやすい一方、元金均等返済より総利息が多くなりやすいため、金利上昇時の返済額も確認します。

元利均等返済のメリットとしては、毎月の返済額が一定額と固定されることから、毎月の資金計画が建てやすくなるという点が挙げられる。逆にデメリットとしては繰上返済などを考慮しない場合、元金均等返済を行う場合と比べて利息総額が多くなるという点がある。

なお、元利均等返済、元金均等返済のそれぞれの特徴や長所、短所については「元利均等返済と元金均等返済比較」のページで詳しくまとめている。

元金均等返済とは、毎月返す元金を一定にし、残高に応じた利息を上乗せして返済する方式です。初期返済額は重くなりますが、元金の減りが早く、総利息を抑えやすい特徴があります。

元金均等返済のメリットとしては、住宅ローン設定当初の支払額は多くなるが、元金部分が着実に返済されることから、負担額が減りやすく最終的な住宅ローン負担額が元利金等返済と比較して軽くすすむという特徴がある。

なお、元利均等返済、元金均等返済のそれぞれの特徴や長所、短所については「元利均等返済と元金均等返済比較」のページで詳しくまとめている。

住宅金融公庫とは、かつて長期固定型の住宅融資を行っていた公的機関です。2007年に廃止され、現在は住宅金融支援機構がフラット35などを通じて住宅金融を支えています。

住宅金融支援機構はフラット35などを通じて住宅金融を支える独立行政法人です。2026年は省エネ住宅、災害復興、返済相談なども確認します。

借換とは、現在の住宅ローンを新しい住宅ローンで返済し、金利・返済額・団信・借入期間などを見直すことです。2026年は金利差だけでなく、事務手数料、登記費用、団信再審査、控除への影響を比較します。

ただし、担保評価が現在の住宅ローン残債よりも低い場合が多くの金融機関では借換を認めないケースが多いため、現在の住宅ローンの残債と住宅評価額などには気を遣う必要がある。また、通常借換は期間を延長することができない。（借換前の住宅ローンの返済期間が残り10年の場合、借換後の住宅ローンも返済期限を10年としなければならない）

基準金利適用住宅とは、旧住宅金融公庫時代に使われていた融資条件の用語です。2026年の住宅ローンでは、フラット35Sや省エネ住宅など現行制度の性能基準を確認します。

共有持分とは、1つの不動産を複数人で所有するときの各所有者の割合です。住宅ローンでは頭金、返済負担、贈与税、住宅ローン控除、売却時の同意、相続を確認します。

共有登記とは、住宅や土地を複数人の名義で登記することです。夫婦・親子の住宅購入では、出資割合、ローン負担、担保提供、住宅ローン控除、将来の売却・相続を確認します。

アスベスト（石綿）とは、過去に建材へ使われた天然の繊維状鉱物です。中古住宅の購入・リフォームでは健康被害、事前調査、除去費用、資金計画を確認します。

アセットバック証券（ABS）とは、住宅ローン債権などの資産から生じる返済金を裏付けに発行される証券。住宅金融支援機構のMBSなど、長期固定金利の資金調達にも関係する。

住宅ローンにおけるフラット35もアセットバック証券の一種といえる。金融機関が販売したフラット35は住宅金融支援機構が買い取り、運用を行う。（実際の回収業務などは当該金融機関が住宅金融支援機構から受託される）

固定資産税とは、毎年1月1日時点の土地・家屋などの所有者に市町村が課税する地方税です。住宅購入後は住宅ローン返済とは別に毎年発生し、住宅用地の特例、評価替え、新築住宅の軽減措置を確認します。

アルコーブは玄関前などのくぼんだ空間。マンションでは共用部分か専用使用部分か、物を置けるかを確認します。

アメニティは住環境の快適性を示す言葉。住宅購入では共用施設、周辺環境、管理費とのバランスを確認します。

位置指定道路とは、特定行政庁から道路位置の指定を受けた私道です。住宅購入では接道義務、道路幅員、持分、通行・掘削承諾、セットバック、再建築可否を確認します。

扱いとしては、私道であり、指定を受けるためには関係者全ての同意が必要となる。

囲繞地通行権は袋地所有者が公道へ出るため周囲の土地を通行できる権利。購入前に通路幅、負担、建築可否を確認します。

なお、囲繞地を通行する場合、最も損害の少ない場所を選びまた、通行地の損害に足しうる対価を支払う必要がある。ただし、分割・一部以上による袋地が発生した場合は、分割または一部譲渡されたどちらかを費用を支払わずに通行することができる。

インウッド方式とは、一定期間続く純収益を現在価値に割り引いて不動産価格を求める収益還元法の一種です。収益物件評価で使われます。

印紙税は契約書などの課税文書にかかる税金です。2026年時点では不動産譲渡契約書・建設工事請負契約書の軽減措置が2027年3月31日まであります。

インカムゲインとは、資産を保有している間に継続して得る収益。不動産投資では家賃収入が代表例だが、管理費・修繕費・税金・空室・ローン利息を差し引いた手残りで判断する。

対義語はキャピタルゲインであり、こちらは投資対象の価値が値上がりすることに伴う利益であり、不動産投資の場合は地価の値上がり益などが対象となる。

請負契約（うけおいけいやく）とは、民法により定められている契約の一つ。当事者の一方がある一定の仕事・業務を行うことを約束し、相手方がこれに対して報酬を支払うことを主な内容とする契約のこと。

不動産でいえば、建物の建築請負などが該当する。なお、建物の建築請負契約では金額が大きいことや、業務上の内容により紛争・食い違いが生じやすいことから、建築業法という法律により危険負担や設計の変更における損害負担、物価変動による請負金額変更などの項目について書面を作成することが義務付けられている。

頭金とは、住宅購入代金のうち住宅ローンではなく自己資金で支払う部分です。2026年は金利上昇、諸費用、融資率、生活防衛資金を合わせて判断します。

頭金を多く入れると借入額は減りますが、購入後の生活防衛資金まで使い切ると家計が不安定になります。融資率、金利、諸費用、売却時の残債リスクを合わせて判断します。

買換特約（かいかえとくやく）とは、不動産の売買契約で行われる特約の一つ。買主が新たな売買契約を締結する際、現在保有している物件が売却できなかった場合には無条件で売買契約を解除できるという特約。

買主を保護するための特約であり、新しい住宅を購入したものの、今持っている住宅が良い条件で売れないにも関わらず、新しい物件の代金を支払わなければならないという問題をなくすための契約事項。解除条件付売買契約とも呼ばれる。

買戻特約（かいもどしとくやく）とは、不動産の売買契約において設定される特約のひとつ。売主が不動産売買から一定期間経過した後、代金と契約費用を返還することで不動産を取り戻すことができるという内容。

期間は最長10年とされており、一般的には金融担保として買戻特約が利用されるケースがほとんどである。

画地とは、利用状況や取引上まとまりのある土地の単位です。住宅購入では一筆の土地と評価上の画地が異なる場合があり、面積・接道・評価を確認します。

角地は二方向以上の道路に接する土地。日照や視認性に優れる一方、建ぺい率緩和や斜線制限は自治体条件を確認します。

なお、一定の防災面で優れると行政から認められる場合には建築基準法により建ぺい率の緩和規定がある。

還元利回りとは、収益還元法で純収益を不動産価格へ換算するときに使う利回りです。金利、立地、空室リスク、築年数で変わります。

危険負担（きけんふたん）とは、債権者と債務者の間の利害調整をする制度。民法に規定されている。危険負担の例としては、売買予定の住宅が火災により契約履行前に消失した場合、買主がその代金を支払うかどうかといった負担についての取り決め。

キャピタルゲインとは、資産を売却したときに得る値上がり益。不動産では売却価格から取得費・譲渡費用などを差し引き、譲渡所得や住宅ローン残債まで含めて手取りを確認する。

なお、未実現であってもキャピタルゲインとは呼ぶが、税制においては利益が実現した段階で課税の対象となる。つまり、持ち家の価値がいくら上昇しても、それを売却しない限りは課税の対象とはならない。

共同抵当権とは、ひとつの債権を担保するため複数の不動産に設定される抵当権。土地と建物、親族所有地などを担保にする場合は売却・借換え・相続への影響を確認する。

共有とは、1つの不動産を複数人が持分割合に応じて所有する状態です。住宅購入では共有持分、管理行為、売却・担保設定の同意、相続による共有者増加を確認します。

なお、共有と類似する共同所有形態としては「総有」と「合有」の二種類が存在する。

共用部分とは、マンションなどの区分所有建物で専有部分以外の廊下、階段、外壁、屋上、エレベーターなどの部分です。購入時は管理規約、修繕積立金、専用使用権、長期修繕計画を確認します。

居住用財産の買換えの特例とは、一定のマイホームを売却して買い換える場合に譲渡益への課税を将来へ繰り延べる制度です。非課税ではない点に注意します。

個人が自己の居住用に利用している家屋およびその敷地が対象となり、所有期間が10年を超えているものを譲渡し所定の期間内に自己居住用の住宅を取得した場合に認められる。

居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除とは、一定のマイホーム売却損を他の所得から控除し、控除しきれない損失を翌年以後へ繰り越せる制度です。

売却損の税負担を軽くする可能性はありますが、売却後に残る債務や買換え後の返済計画も合わせて確認します。

居住用財産の譲渡課税の特例とは、マイホーム売却時の譲渡所得に関する軽減制度の総称です。3,000万円特別控除、軽減税率、買換え特例などの併用可否を確認します。

軽減税率の適用については、個人が自己居住用に利用してきた家屋およびその敷地で所有期間が10年超のものを譲渡した場合に所得税ならびに住民税が軽減される特例。3000万円の特別控除は、所有期間にかかわらず3000万円を特別控除するというもの。10年超の住宅の譲渡にあたっては、上記両方の特例が利用できる。

切土は地盤を削って造成する工事。盛土より安定しやすい場合もありますが、擁壁、排水、土砂災害リスクを確認します。

近隣商業地域とは、近隣住民の買い物など日常利便を支える商業施設を中心に認める用途地域です。住宅購入では利便性、騒音、建物密度を確認します。

区域区分とは、都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に分ける制度です。住宅購入では建築可否、インフラ、住宅ローン審査への影響を確認します。

空中権は土地上空を利用する権利を指す用語。容積移転、区分地上権、再開発では権利関係と建築制限を確認します。

土地の上の空間を目的にする地上権の俗称であり、隣接している建物が容積率をもてあましているような場合に空中権を設定して売買することで事実上容積率を売買することができる。

区分所有権とは、分譲マンションなど1棟の建物のうち独立した専有部分を所有する権利です。購入時は専有部分、共用部分、敷地利用権、管理規約、修繕積立金を確認します。

減価償却とは、建物など時間の経過で価値が減る資産の取得費を耐用年数にわたって費用化する手続き。土地は対象外で、賃貸経営や売却時の取得費計算にも影響する。

研究学園都市は大学や研究機関を核に計画された都市。住宅購入では雇用、交通、教育、将来の人口動向を確認します。

原状回復（げんじょうかいふく）とは、契約終了に伴い、債務者に対して課せられる義務の一つで、建物などの使用により生じた現在の状態をそれ以前のものに戻す義務のこと。賃貸住宅などにおいては床や柱の傷や汚れなどが挙げられる。

近年問題となるのが、原状回復の程度であり近年国土交通省が原状回復についてのガイドラインをまとめた。原状回復のガイドラインによると原状回復の範囲は「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損」とされており、これ以上については賃借人に回復義務はないとされる。

参考：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（国土交通省）

建築基準条例とは、建築基準法を補うため自治体が地域事情に応じて定める建築ルールです。がけ地、狭あい道路、防火、災害危険区域などで制限が加わる場合があります。

建築基準法とは、建物の敷地・構造・設備・用途に関する最低基準を定める法律です。2025年4月以降は省エネ基準適合義務化や4号特例見直しも確認が必要です。